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有钱还能干吗?房价还会涨
时间:2019-5-28 | 作者:信和众联

1st

周四上午,2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在京举行。

中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强在发布会上指出,预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%,部分重点城市房价的涨幅可能会明显超过这一预期水平。

为什么这么说呢?王业强认为,对于上涨压力比较大的一二线城市,国家将继续维持严厉的调控政策不放松,以便防范地产泡沫、实现住房的供给侧改革;

对于下跌压力较大的三四线城市,主要是以稳为主,防范市场价格下跌过快。

由此,总体来看,2019年房地产市场,“稳字当头”。

至于为何预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%,王业强说,2019年商品房开发投资增速预计比2018年提高0.4%,住宅销售面积则预计比2018年下降0.84%。

表面看起来,开发增速提高、销售增速降低,房价应该表现为供过于求,但实际上,由于由于2018年开发商开发投资增速很小,一个明显的现象就是土地流标数量明显增加。

从全国300个城市土地交易数据来看,2018年土地流拍地区总规划建筑面积达3.8亿平方米,是2017年的2.1倍,所以2018年土地市场非常冷,也就导致2018年开发增速、竣工面积很低。

由此这样来看,2019年的住宅销售的面积会大于竣工面积,可能导致对房价上升产生更大压力,因此2019年还需要增加供给。

对于一些重点城市来看,房价的涨幅有可能会明显超过上述预期的水平,综合研判,再加上各种数据分析,得出“2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%”的结论。

2nd

那么,既然社科院代表都认为今年房价仍得涨,那么,今年还能买房吗?

从大环境来看,当前中国经济形势面临贸易战的大周期,会对中国房价造成两个影响,导致房地产投资“时辰未到”

第一个影响:严重挫伤中国经济的信心。我们知道房价是信心经济,相信买房能抵抗通胀乃至获得投资收益,这是很多人为什么要投资房产的根本所在。然而,如果大家对中国经济前景比较悲观,或者说,在贸易战的影响下大型经济体赚钱困难了,自然而然流向楼市的资金肯定也不会多;

第二个影响,贸易战使得高层更加注重实体经济,从楼市挤水分给实体经济,或者把流向楼市的资金引导给实体经济,这应该会成为近十年的国策。

在这方面有三个证例:

(1)降准。前天我们看到新闻说国家降低农村信用社或服务县域的农村商业银行的存款准备金,大家可能欢呼雀跃:这是给三四线楼市防水吗?但大家很可能忽视了文件的最后一个条款:降准资金全部用于发放民营企业和小微企业贷款,人民银行将相关情况纳入宏观审慎评估(MPA) 考核。

(2)尽管有所规定,但大家可能觉得,降准资金仍有流入房地产的风险。那么来看看这则新闻:

这个新闻传递了一个什么信息呢?就是近期部分楼市、土地市场成交火爆引起了监管部门的高度重视,对违规资金流入房地产市场的监管再次升级

据银保监会公开信息梳理统计,4月以来(4月1日~5月20日),仅50天,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张。而这些罚单的依据,主要是银行向资本金不足的开发商违规发放贷款,以及违规向购房者发放假按揭贷款和信用卡贷款,等等。

从这方面来看,今年3月以来的楼市“小阳春”,信贷宽松是原因之一,而二线城市如苏州、杭州土拍火爆也与房企资金面宽松有关。由此,近期监管部门对房企的资金状况关注度颇高,光明地产、泰禾集团、金科股份等多家上市房企接到交易所的问询函,其中很多问题涉及到资金状况、盈利能力、偿债能力等。

(3)降税。说实话,国家为支持中国科技自立,可谓费尽心思。昨天国家就发话说,国产集成电路、软件企业延续免征企业所得税。

相比某州城投拍地王、拉地价、收土地税,未来的国家政策已经更偏向实体经济 。从这方面看,实体经济地位大于楼市的基本政策面业已形成。

3rd

而从小环境来看,房价上涨7.6%,不管这个数据准不准确,没有疑问的是,房价在可控范围内上涨确实是有利的。

为什么这么说呢?前段时间A股市场出了只妖股宏辉果蔬,一周时间从13块涨到22块,其背景就是水果物价上涨,这就是典型的通货膨胀现象。

不知道大家有没有感觉,现在水果确实卖得越来越贵。有人就此调侃说,“现在中国人的身体素质越来越强悍了,以前一百块钱的水果,要一个大汉才扛得动,现在小姑娘就能拎起来跑。”

由此,从这方面看,房价大幅下跌或者多年不涨,对银行的金融稳定和居民财富都是极为有害的。

按照2018年我国居民人均可支配收入增长8.7%,2018年12月底我国M2增速是8.1%,2018年我国GDP增速6.6%,CPI增速2.1%,我国房价的合理上涨速度应该是年涨幅8%左右,相当于9年翻一倍。这跟社科院的预测正好匹配。

然而,既然房价上涨合情合理,而且社科院也给了预测,那是不是就可以看多买入了呢?

对此,我的答案是,现在的政策意图很明显,就是让无房户赶紧上车,而不是让炒房客炒房。所以刚需改善别犹豫,直接买就是

上杠杆的炒房就不用想了,大环境不允许,国家也不希望资金透过投资客流入楼市。

而且,每年8%左右的涨幅,很大可能覆盖不了投资客的资金成本:当前,各种抵押贷和各种融资的年利率大多超过5%,再加上买进卖出的税费成本,以及自有资金的多年套牢,以此来博取不到3%的利差,显然是亏本买卖。

由此,社科院王业强说房价会上涨,很大程度上是说了个实话。但买不买房,你不是靠加杠杆投资就好。手里有闲钱买一套,类似于多投了个余额宝 

北京信和众联房地产经纪有限公司成立于2003年6月,是以房地产前期咨询、销售代理、营销策划、广告企划、投融资服务为主要业务的房地产中介机构。信和众联凭借精诚合作的团队、高效独特的销售模式、快速的市场反应能力以及卓越的培训体系,经过10年的时间,现已成长为山东、河南地区市场份额增长最快、信誉卓著的房地产综合服务企业,业务范围延伸全国各地。

 

 

 
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